Logement neuf en Gironde : « Des dynamiques baissières » malgré un secteur en demande

Comme chaque année, l’Observatoire de l’Immobilier du Sud-Ouest (OISO) vient de présenter son bilan de l’activité du logement neuf en Gironde. « Une année marquée par des conditions de marché dures, avec des dynamiques toujours baissières dans un secteur pourtant en demande », note la structure. Sur le volet de la promotion immobilière, la baisse de la dynamique de marché, engagée depuis 2020, se poursuit. Les mises en vente de logements enregistrent un recul de 19% pour atteindre 2.596 mises en vente en 2022. Le niveau des ventes chute lui aussi de 19 points : 2.800 unités ont été vendues l’an passé, contre 3.466 en 2021. Si elle enregistre elle aussi un recul de 12 points, l’offre commerciale se maintient (tout juste) au-dessus de la barre des 3.000 lots.

« Les prix suivent leur augmentation dans le temps de manière linéaire et constante, de l’ordre de +5% », note Christophe Duportal, président de l’OISO. Ainsi, en ventes collectives, le prix du m² atteint 4.826 euros en moyenne en Gironde, contre 4.577 euros un an auparavant.

Crédits : OISO

De plus en plus de propriétaires occupants

« Le territoire départemental est de manière habituelle porté par l’activité de Bordeaux Métropole », poursuit Christophe Duportal. Sur les 2.800 ventes enregistrées, 2.185 sont situées sur la métropole (qui enregistre tout de même un recul de 23%). La part de Bordeaux reste constante, avec un tiers des ventes métropolitaines concentrées sur la ville centre. « Egalement, nous constations déjà l’année dernière la réduction du volume des investisseurs au profit des propriétaires occupants, ce qui se confirme en 2022 », déroule le président de l’OISO. La part des investisseurs a été réduite à 45% l’an passé, contre 60% en 2019.

Les mises en vente, au-delà de la ville-centre, se sont également concentrées sur la Rive Droite et Bègles. Mais aussi « sur Mérignac avec la Fab [NDLR, la Fabrique de Bordeaux Métropole, société publique locale] et au Taillan-Médoc au travers des OAP [NDLR, orientations d’aménagement et de programmation], note Christophe Duportal. On constate que les ventes se sont recentrées sur les secteurs aménagés. » A contrario, les communes de Gradignan, de Saint-Aubin-de-Médoc ou d’autres au nord-est de la métropole n’ont enregistré aucune mise en vente.

Crédits : OISO

Les stocks se constituent aujourd’hui principalement de T3 et de T4. Les T1 ne représentent que 2% de l’offre, et les T2, 16%. « L’offre sur plan et en livraison de plus de trois mois représente 88% du stock, précise le président de l’OISO. Le stock dur est de 5%, on constate une aggravation par rapport à l’an dernier car ce stock livré représentait 3%. La situation s’aggravera peut-être encore car il nous reste de grandes typologies - T5 - avec des budgets élevés, et en face nous avons des acquéreurs qui ont plus de difficultés à se financer. »

Des terrains à bâtir en perte de vitesse

Sur le segment des terrains à bâtir, la situation n’est guère plus réjouissante pour les professionnels. « La part des ventes a diminué de 43% sur l’ensemble du territoire de Nouvelle-Aquitaine », lâche Guillaume Seguy, vice-président de l’OISO. Soit 1.500 lots vendus l’an passé, contre 2.600 en 2021. Une situation qui s’explique par l’augmentation du coût de la construction, du coût des matériaux, mais aussi par la difficulté pour les acquéreurs d’être financés. En Nouvelle-Aquitaine, le prix moyen est de 113.000 euros (+3.000 euros), pour 625 m² en moyenne, et en Gironde, de 167.000 euros pour une surface équivalente.

« Les chiffres de 2022 sont les plus bas depuis sept ans », insiste Guillaume Seguy. L’alimentation est aujourd’hui rencentrée sur la Gironde et le sud des Landes, tandis qu’elle est « quasiment inexistante » sur le Bassin d’Arcachon et dans le nord des Landes.

Evolution des ventes de terrains à bâtir, surface moyenne et prix en Nouvelle-Aquitaine. Crédits : OISO